Milí čtenáři,
přinášíme vám první díl seriálu s názvem „Česká právní poradna“. V prvním díle budeme řešit otázku výpovědi z nájemní smlouvy. Pokud budete mít dotaz ohledně českých zákonů, vašich občanských práv nebo způsobu, jak řešit nějaký konkrétní právní problém, můžete se obrátit emailem na naši redakci, a my váš vzkaz předáme naší odbornici. Připomínáme, že naše rady se momentálně vztahují pouze na Českou republiku, protože slovenský právní řád muže být v některých bodech odlišný.
Pronajala jsem byt nájemníkovi, který bydlí v zahraničí. V bytě se zdržuje jen občas, avšak před 2 měsíci udělal velký účet za telefon, který nechce zaplatit, a nemohu se s ním ani zkontaktovat. Jakým způsobem se mohu bránit a případně jak nájemní smlouvu vypovědět. Jaké body mohu pro příště vložit do nájemní smlouvy, aby její vypovězení bylo snazší?
Problematika nájmu bytů je poměrně rozsáhlá, proto odpovím konkrétně jen na výše uvedený dotaz. Nájem bytu se obecně řídí ustanoveními občanského zákoníku (§§ 685 a násl. zák. č. 40/1964 Sb.) Již ze samotného textu zákona plyne, že je považován za tzv. chráněný nájem, proto je zde mnoho odlišností od klasického nájmu. V loňském roce prošel nájem bytu poměrně velkou novelizací, nadále již nemusí být všechny druhy výpovědi s přivolením soudu.
To, že se Váš nájemník v bytě zdržuje jen občas a také to, že nechce zaplatit za telefon, je zákonným důvodem k vypovězení nájmu (ve Vašem případě naštěstí nově bez přivolení soudu). Výpověď musí být písemná, musí být doručena nájemci a musí obsahovat konkrétní důvod výpovědi. Dále musí obsahovat výpovědní lhůtu (která nesmí být kratší než 3 měsíce, musí končit ke konci kalendářního měsíce). Nakonec je nutné uvést poučení nájemce o možnosti podat ve lhůtě 60-ti dnů od doručení výpovědi žalobu k soudu. V případě, že by ve výpovědi chybělo poučení o právu nájemce podat žalobu nebo by obsahovala výpovědní dobu kratší nebo vůbec žádnou, bude se jednat o tzv. absolutně neplatný právní úkon, tj. taková výpověď by neměla žádné právní účinky.
Ve Vašem případě jste dále povinna zajistit bývalému nájemníkovi tzv. přístřeší (je to provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí). Jakmile je zajištěno přístřeší, je povinností nájemníka byt ihned vyklidit. Pokud by se nájemník přesto nevystěhoval, dalším postupem by byla žaloba k soudu na vyklizení nemovitosti, navíc byste se mohla dále v žalobě domáhat zaplacení zbylého nájemného, popř. úhrady za telefon a bezdůvodného obohacení, které by odpovídalo tržnímu nájemnému.
Bohužel do nájemní smlouvy nelze vložit důvody výpovědi, které zákon neuvádí, tj. nájem je možné vypovědět pouze z důvodů, které jsou uvedeny v zákoně. Takové ujednání by bylo v rozporu se zákonem a bylo by neplatné. Avšak je možné pro příště vložit do smlouvy „kauci“ na zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Výše složených záloh však nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. V případě, že by Vám nájemník nezaplatil a Vy byste tyto prostředky použila, je nájemce povinen doplnit „kauci“ do jednoho měsíce. Po skončení nájmu jste povinna „kauci“ vrátit nájemci.
JUDr. Nina Rydlová provozuje právnickou praxi v advokátní kanceláři paní Silvie Walterové a pro Velko Epochu pracuje jako externí dopisovatelka. Na dotazy čtenářů je ochotna odpovědět na telefoním čísle: 733 756 580 nebo na e-mailové adrese: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.
Čtěte také:
Česká právní poradna: Právo čerpání dovolené
Česká právní poradna: Co s problémovým psem?
Česká právní poradna: Reklamace, výměna zboží a vrácení peněz
